Ainsi, le choix pour un investisseur privé était souvent limité à acheter un bien résidentiel pour le louer, ou à investir dans des parts de SCPI pour détenir des bureaux ou des commerces.
Il existe aujourd’hui une grande variété de supports d’investissement pour accéder simplement à des marchés très divers : bureaux, commerces, logistique, santé, éducation, résidentiel, hôtellerie, forêts, vignobles…
Géographiquement, il est également possible de voir plus loin que la traditionnelle segmentation Paris/Île-de-France/Régions et d’investir désormais dans une grande partie de l’Europe ou encore aux États-Unis.
Cette diversité peut paraître anecdotique, mais la crise sanitaire a démontré que toutes les classes d’actifs ne se comportaient pas de façon uniforme, et qu’il fallait également se diversifier en immobilier.
Des SCPI diverses
Le placement le plus connu est sans doute la SCPI. Ces gros portefeuilles d’immeubles se sont démultipliés ces dernières années et à côté des plus anciennes, généralement très diversifiées, sont apparues nombre de SCPI spécialisées dans une classe d’actifs spécifique. Les thématiques sont aussi variées que des centres commerciaux en Allemagne, des bureaux en Europe du Sud, des actifs de santé (cliniques ou établissements spécialisés), des murs d’hôtels, des appartements en nue- propriété ou en viager, des locaux d’activité pour les PME et bien d’autres encore, la liste est longue.
Les parts de SCPI peuvent être détenues en direct ou au sein d’un contrat d’assurance-vie. Les assureurs ont également complété leurs unités de comptes immobilières avec des OPCI ou des SCI qui se diversifient également sur un grand nombre de thématiques.
Des opportunités de plus en plus nombreuses
Plus récemment, sont apparus de nouveaux supports immobiliers, venus du private equity[1]. Il s’agit d’investissements dans des rénovations d’immeubles obsolètes, des opérations de promotion ou encore des hôtels en vue d’en améliorer l’exploitation. La durée de détention est plus courte et l’espérance de gain est supérieure aux rendements immobiliers classiques, en contrepartie d’une prise de risque accrue. Initialement réservés aux investisseurs institutionnels, ces produits sont aujourd’hui accessibles au plus grand nombre, avec des tickets d’entrée allant de quelques milliers à un million d’euros.
Comment faire son choix ?
Face à une diversité aussi importante que nouvelle, il peut paraître difficile de s’y retrouver. La décision la plus rationnelle est de prendre conseil auprès de son gérant privé qui aidera à se poser les bonnes questions :
• Quel est mon horizon de placement : long ou moyen terme ?
• Pour quel projet investir : retraite, diversification, transmission, autre… ?
• Ai-je besoin de revenus ou pas ?
• Quelles sont mes contraintes fiscales : réduire mon imposition, investir suite à une cession d’entreprise dans le cadre du 150-0 B ter, limiter mon IFI, etc… ?
La réponse à ces interrogations est un prérequis indispensable pour affiner la sélection des solutions les plus adaptées en termes de véhicules d’investissement (immobilier direct, SCPI, FPCI, SAS, SCI…) et de mode de détention (notamment nominatif administré, compte titres, assurance-vie, PEA – certains investissements immobiliers sont éligibles au PEA ou au PEA-PME).
Sans oublier…
Une fois les aspects techniques résolus, chacun pourra choisir parmi différents produits en fonction de ses sensibilités propres. Certains privilégieront des secteurs d’activité ou géographiques qu’ils connaissent bien, ou qu’ils considèrent comme les plus sûrs ou les plus dynamiques.
Et bien entendu, chacun fera ses choix en fonction du sens qu’il souhaite donner à ses placements.
Les aspects ISR[3] et ESG[2] sont aujourd’hui mis en avant par de nombreux gestionnaires, ce qui permet également d’affiner ses choix vers des investissements plus vertueux d’un point de vue environnemental, social ou éthique. Beaucoup de fonds ont ajouté cette dimension à leurs autres spécificités et différents labels ont été mis en place pour aider l’investisseur à orienter ses choix.
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