Le premier semestre 2025 a débuté sur une note dynamique pour l’immobilier d’entreprise avec 5,9 Md€ investis, en hausse de 29 % sur un an. Mais le second trimestre a marqué un net ralentissement, tant en volumes qu’en nombre de transactions. Du côté logistique, la demande placée recule de 17 %, malgré un sursaut des acteurs du e-commerce. L’offre immédiate grimpe fortement, notamment sur le marché de seconde main, tandis que les loyers se stabilisent. L’investissement en immobilier logistique reste résilient (1,7 Md€), bien que freiné par des incertitudes économiques persistantes. Aalto REIM décrypte un marché devenu sélectif, où les investisseurs privilégient les actifs sécurisés et les grandes métropoles.
Au 1er semestre 2025, 5,9 Md€ ont été investis en immobilier d’entreprise, en hausse de 29% sur un an. Cette progression est largement portée par un 1er trimestre très actif, qui concentre 62% des volumes semestriels.
Le 2e trimestre marque en revanche un net repli, avec 2,3 Md€ investis, en baisse de 9% par rapport à 2024 et de 48% par rapport à la moyenne quinquennale.
Le nombre de transactions suit la même tendance, en recul de 27% par rapport au 1er trimestre et de 49% sur cinq ans.
Un premier semestre sous le signe de l’incertitude
Avec 1,6 million de m² pris à bail au 1er semestre 2025, le marché logistique français recule de 17% sur un an et de 22% par rapport à la moyenne quinquennale. Le 2nd trimestre ralentit, avec 624 500 m² commercialisés.
Les prestataires logistiques restent dominants (45% des volumes). Toutefois, leur activité recule de 27% par rapport à la moyenne quinquennale, signe d’un recentrage sur l’optimisation des implantations existantes. Quant aux acteurs du e-commerce, ils amorcent une reprise dynamique : 258 900 m² pris à bail, soit une hausse de 135% par rapport à la moyenne quinquennale
Dans un contexte économique incertain, les délais de signature s’allongent et les projets sont souvent différés.
Enfin, la dorsale (Lille Paris Lyon Marseille) capte 64% de la demande placée, confirmant son rôle moteur du marché.
Une offre immédiate toujours en hausse
Le stock immédiat poursuit sa hausse à l’échelle nationale, frôlant désormais les 4,6 millions de m². Il enregistre une progression de 7% sur le trimestre et une hausse marquée de 49% sur un an.
Cette augmentation est due à une offre alimentée, notamment par les libérations, alors même que la demande reste orientée vers des surfaces neuves ou à construire.
Dans le détail, les immeubles neufs progressent de 21% en un an, tandis que les surfaces de seconde main enregistrent une forte progression (62%), atteignant 3,5 millions de m².
Stabilisation des valeurs locatives
L’augmentation de l’offre disponible, combinée à une demande plus faible, conduit à une tendance à la stabilité des loyers. Les loyers « Prime » plafonnent mais ne reculent pas dans la plupart des zones géographiques, démontrant qu’un produit logistique de qualité, idéalement situé, continue de justifier des niveaux élevés.
