Immobilier résidentiel américain : les baisses de prix sont devant nous

Cela peut paraître étonnant avec un taux mortgage (30 ans) passé d’à peine plus de 3% fin 2021 à plus de 8% en octobre dernier (revenu à 6,9% aujourd’hui), et pourtant : le prix médian dans l’immobilier ancien (basé sur les transactions) est en hausse de 4,5% sur un an et de 40% par rapport à ses niveaux pré-covid. Même en tenant compte de l’évolution naturelle des prix, il n’en reste pas moins supérieur de plus de 15% par rapport à sa tendance de la dernière décennie.

Maintenant que l’on envisage sérieusement des baisses de taux – certes avec un timing et une ampleur encore à déterminer – on pourrait penser que les prix ne vont pas davantage baisser dans les mois qui viennent et même continuer à augmenter. C’est toutefois loin d’être évident. En effet, le maintien du niveau élevé des prix dans l’ancien s’explique notamment parce que les transactions sont quasiment à l’arrêt. Rapportées au nombre de ménages américains, les ventes de logements anciens sont tombées à leur plus bas niveau depuis que ces[2] données ont commencé à être mesurées (1999). Le mois de décembre 2023 a même vu le plus faible nombre de transactions pour un mois de décembre depuis 1999, tombant même plus bas que décembre 2008.

A titre de comparaison, dans le marché du neuf, resté plus actif (mais qui ne représente que 10% à 15% des transactions), le prix médian a chuté de plus de 10%. D’ailleurs, le ratio entre le prix médian dans le neuf et dans l’ancien est tombé à moins de 1,1, proche des plus bas de 2006-2007.

Si le marché de l’ancien reste à ce point gelé, c’est parce que les ménages américains considèrent pour la plupart que ce n’est pas le bon moment pour acquérir un bien immobilier. Dans l’enquête de confiance des consommateurs menée par l’Université du Michigan, ils sont en effet plus de 80% à répondre « Bad Time to Buy » à la question concernant la volonté d’achats immobiliers. C’est le plus haut niveau depuis la création de l’enquête en 1978. Et de manière intéressante, quoi que tout à fait logique, la corrélation entre ce pourcentage et le prix médian dans l’immobilier ancien est très forte.

Plus intéressant, parmi les raisons invoquées, 68% estiment, sans surprise, que les taux sont trop élevés et/ou les conditions d’accès au crédit trop restrictives mais ils sont également 55% à trouver que les prix sont trop élevés. Or, une telle conjugaison est inédite (en tout cas depuis les années 1980).

Ainsi, si la baisse des taux desserrera l’accès au crédit et relancera mécaniquement l’activité transactionnelle, il semble peu probable que les ménages reviennent massivement se porter acquéreurs tant que les prix ne sont pas jugés plus convenables. Autrement dit, tant qu’ils n’auront pas baissé. En prenant pour référence l’écart à la tendance, on peut ainsi estimer qu’une baisse de -10% à -15% des prix de l’immobilier ancien est tout à fait envisageable (ce n’est d’ailleurs guère plus que la baisse déjà constatée dans le neuf).

Ce n’est pas problématique en soit. D’une part, cela sera bénéfique pour la poursuite de la désinflation. D’autre part, à titre de comparaison, entre mi-2007 et début 2009, le prix médian avait chuté de près de 30%. De plus, sans même évoquer le sujet des subprimes[1], l’immobilier ne représente plus du tout un risque systémique comme en 2008 :

  • La dette immobilière représente 8,5% du patrimoine net et 60% du revenu disponible contre respectivement 16% et 86% en 2008.
  • L’usage des crédits à taux variables, particulièrement impactés en cas de hausse des taux d’intérêts, a considérablement chuté aux Etats-Unis depuis 15 ans. Ils représentaient 30% à 40% des prêts en 2008, contre moins de 5% aujourd’hui.
  • De plus, beaucoup de ménages ont contracté des prêts pendant la période de taux très bas de 2020-2021. Près d’un quart des propriétaires ont actuellement un taux inférieur à 3% sur 30 ans et plus de 60% ont un taux inférieur à 4%.

En revanche, il existe un effet indirect non négligeable. « L’effet richesse » (wealth effect) est régulièrement cité comme ayant été récemment et pouvant continuer à être un facteur de soutien majeur à la consommation de ménages. Cet effet richesse – dont le principe de base repose sur l’idée que la propension à dépenser augmente de manière proportionnellement plus importante au fur et à mesure que le patrimoine augmente – a été alimenté ces dernières années par la hausse des marchés d’actifs et par la hausse des prix des biens immobiliers.

Basiquement, un ménage va être plus incité à consommer et à puiser dans son épargne disponible pour le faire, s’il considère que son patrimoine – notamment immobilier – a gagné en valeur. Cette relation intuitive se vérifie dans les faits, car l’on constate une relation de corrélation inversée – imparfaite mais réelle – entre le taux d’épargne et le prix médian dans l’immobilier ancien.

Quid donc de l’effet sur la consommation si les prix de l’immobilier ancien chutaient de 10% à 15% comme évoqué plus haut ? Même dans un cas où le marché de l’emploi tiendrait en parallèle, cela se traduirait certainement par une hausse du taux d’épargne, qui pourrait occulter le retour à la croissance des revenus réels – ce surcroit de revenus réels se déversant alors davantage dans l’épargne que dans la consommation. Et l’effet serait évidemment magnifié en cas de récession accompagnée d’une dégradation notable du marché de l’emploi. De ce point de vue, les futures baisses de taux n’apporteront donc sans doute pas que des bonnes nouvelles.

Termes et définitions
1. Subprime ( subprimes ) Le terme “subprime” désigne un secteur de l’industrie des prêts hypothécaires où les emprunteurs sont considérés comme à…
2. Consumer Expectations Survey ( ces ) Le Consumer Expectations Survey (Enquête sur les Attentes des Consommateurs) est une enquête périodique qui vise à mesurer les attentes et les perceptions des ménages concernant différents aspects économiques, tels que l'inflation, les dépenses de consommation, le revenu disponible, le crédit, l'épargne et l'emploi.
Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Prec.
Pourquoi la Bourse est-elle sensible au mois de janvier ?
Suiv.
La chronique Bourse du 27 janvier 2024
Plus de publications