Investissement immobilier : l’impact de la politique des banques centrales

Le marché immobilier réagit à la politique de resserrement monétaire menée par les banques centrales.

Les politiques de hausse des taux sont décidées par les banques centrales pour lutter contre l’inflation. Elles ont un impact sur le secteur de l’immobilier. Les conditions d’octroi de prêt se durcissent et freinent le rythme des transactions.

Les banques centrales rehaussent leurs taux directeurs pour tenter de contenir l’inflation galopante. Les banques de réseau doivent s’adapter à ces hausses. Les taux d’intérêt qu’elles proposent sont plus élevés qu’ils ne l’ont été ces dernières années.

Les banques centrales relèvent leurs taux directeurs pour lutter contre l’inflation

En septembre 2021, selon l’Insee, les prix à la consommation avaient augmenté de 2,8% sur un an en France. Ce niveau était inédit depuis une décennie. Un an plus tard, ce taux d’inflation est désormais à 5,6%. Dans la zone euro, le taux d’inflation annuel est estimé à 9.20% par Eurostat. Pour contrôler l’inflation et l’abaisser à un taux de 2%, les banques centrales agissent sur leurs taux directeurs. En augmentant les taux, elles souhaitent limiter l’accès au crédit et faire baisser la pression sur les prix à la consommation, au risque de ralentir l’économie.

En septembre dernier, la Banque Centrale Européenne (BCE) a augmenté son taux directeur de 0,75%. C’est un geste fort jamais vu depuis 1999. Ce mouvement a des répercussions sur les crédits accordés aux particuliers, entre autres. En effet, les banques s’approvisionnent auprès de la BCE pour leurs besoins en liquidité. Elles répercutent donc les hausses des taux directeurs sur les crédits qu’elles octroient à leur tour.

L’institution a été claire sur sa détermination à parvenir à abaisser le taux d’inflation, via de nouvelles hausses de taux directeurs dans les mois à venir. Ce choix inflationniste peut freiner l’économie. Cette évolution constitue une mauvaise nouvelle pour les porteurs de projet immobilier. En effet, ils voient leur capacité d’emprunt se réduire. 

Les conditions d’octroi de crédits immobiliers se durcissent

Si l’augmentation des taux d’emprunt immobilier est restée limitée en début d’année, ils augmentent désormais. D’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement CSA, la hausse s’est accélérée au troisième trimestre 2022. Elle atteint un taux moyen de 1,88%. Elle s’est accentuée en raison de la croissance de l’inflation et du renforcement des tensions sur les marchés financiers, dus à la guerre en Ukraine.

Dans ce contexte, les conditions d’emprunt se dégradent pour les acquéreurs et investisseurs. Les banques sont plus exigeantes sur les dossiers présentés. L’apport initial exigé est plus important. D’après les chiffres du courtier Cafpi en octobre 2022, au niveau national, le montant moyen d’apport personnel est passé en un an de 48.000 euros à 60.000 euros. Les refus de prêts se font plus nombreux dans ce contexte de sélectivité des banques. En effet, leurs taux d’usure restent bas malgré une réévaluation au 1er janvier 2023 à 3,57% pour un emprunt de 20 ans et plus. En conséquence, on observe un net recul de la production de nouveaux crédits d’après les statistiques de l’Observatoire Crédit Logement CSA. Aux mois d’août et de septembre 2022, -32% de nouveaux crédits ont été octroyés par rapport à la même période en 2021.

Ralentissement en vue pour le marché immobilier ?

Face à ce renchérissement du coût des crédits immobiliers, les acquéreurs peuvent être tentés de répercuter le surcoût sur les loyers. Toutefois, la récente réforme du bouclier loyer les en empêche. Celle-ci a pour vocation de protéger le pouvoir d’achat des locataires. La mesure pourrait inciter les acheteurs à différer leurs projets d’acquisition. Dans ce contexte, le marché immobilier pourrait se gripper. Les prix ont commencé à baisser à Paris, de 1,2% sur un an d’après une étude de la plateforme de courtage MeilleursAgents.com, publiée en septembre 2022. Les analystes s’attendent à une baisse des prix de 3% d’ici septembre 2023. L’immobilier dans la capitale descendrait alors sous le plafond des 10.000 euros/m².

Les baisses de prix freinent aussi les vendeurs dans leurs projets de cession immobilière. Les transactions sont en légère baisse depuis septembre 2021 sur douze mois glissants, d’après les observations de la FNAIM. Toutefois, le volume des ventes se maintient à un niveau élevé avec plus d’un million de transactions sur les douze derniers mois, d’après les chiffres de Notaires de France arrêtés au troisième trimestre 2022.

L’essentiel à retenir

  • La hausse des taux directeurs des banques centrales renchérit le coût du crédit immobilier.
  • Les conditions d’octroi des prêts se durcissent et les refus de prêts se multiplient.
  • Malgré un risque de décroissance[1] du marché, il se maintient à un haut niveau de volume de vente.
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