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La construction modulaire, une piste vers l’investissement immobilier

Alors que le secteur de l’immobilier est de plus en plus appelé à réduire son empreinte environnementale, la construction modulaire redevient tendance. Elle est plus écologique, plus rapide et plus efficace.

La construction modulaire n’a rien de nouveau. Au XIXe siècle, les immigrants britanniques expédiaient des maisons préfabriquées en Australie, tandis que les Américains utilisaient ce mode de construction afin de construire rapidement des logements pour ceux qui rêvaient de s’enrichir pendant la période de la ruée vers l’or en Californie. Plus tard, elle a joué un rôle crucial dans la reconstruction après la Seconde Guerre mondiale, en particulier pendant le boom du bâtiment dans les années 1970-1980. Les résultats n’étaient cependant pas toujours durables, ou agréables à regarder. Dans bon nombre de ces bâtiments, la ligne qui marque l’assemblage des modules était visible.

Aujourd’hui, la technologie a considérablement élargi le champ des possibilités. On parle de Modulaire 2.0, voire 3.0. Cette technique offre plusieurs avantages clés par rapport aux bâtiments conventionnels, y compris la fin de ces marques d’assemblage tant redoutées, les constructeurs ayant appris à ajouter des revêtements extérieurs sur place.

Le premier avantage est environnemental. La construction et la démolition représentent plus d’un tiers de tous les déchets générés dans l’Union européenne, cela concerne notamment le ciment, la brique, le bois, le verre, les métaux et le plastique1. Une approche modulaire permet de réduire ce chiffre pratiquement à zéro en construisant en usine, à partir de plans précis et en utilisant exactement ce qui est nécessaire. Tout excédent éventuel peut ensuite être utilisé pour le module suivant.

La modularité fonctionne également particulièrement bien avec le bois, qui est lui-même un matériau très respectueux de l’environnement. Ce sous-segment de la construction modulaire connaît une forte croissance, mais reste encore modeste.

Deuxièmement, les bâtiments modulaires réclament beaucoup moins de temps de construction sur site. Un projet de construction traditionnel occupe généralement un site entre 6 à 15 mois, tandis qu’un projet modulaire peut être assemblé en seulement trois semaines. Tous les éléments – de la cuisine aux sols en passant par la télévision – peuvent être intégrés dans chaque unité à l’usine. Sur le site de construction, le chantier se limite à creuser des fondations, puis à assembler les modules – presque comme des pièces de Lego. Les technologies les plus récentes ont considérablement amélioré la précision de l’assemblage des blocs. En outre, le recours à des matériaux plus légers (comme le bois) permet des fondations moins profondes et utilise moins de ciment.

De plus, la pollution, aussi bien sonore que routière, est moins élevée. Les chantiers modulaires génèrent jusqu’à 70% de trafic en moins que des chantiers traditionnels2. En effet, les livraisons de tous les différents matériaux de construction et équipements depuis différents endroits ne sont plus nécessaires.

Graphique sur la construction modulaire
Source: KPMG, «Scaling modular construction», septembre 2019.

Bien entendu, le travail en usine prend également du temps – généralement deux à quatre mois à compter de la commande – et la phase de planification et de conception est globalement la même pour tous les types de construction. Dans l’ensemble, cela dit, la production d’un bâtiment modulaire peut tout de même être plus rapide et plus efficace. D’après McKinsey, la durée totale d’un projet est généralement inférieure de 20 à 50%3.

Selon notre expérience, la construction entièrement modulaire convient mieux pour des bâtiments qui se divisent naturellement en petites unités, tels que les résidences, les hôtels et les logements étudiants. En effet, puisque la dernière phase du transport se fait toujours par route, la charge doit tenir sur un camion. Un module peut donc avoir une largeur maximale de 4 à 5 mètres et une longueur de 10 à 12 mètres, ce qui n’est pas très pratique pour les grands bureaux en open space ou les entrepôts logistiques.

Cependant, il est possible d’utiliser plus largement une approche partiellement modulaire: un assemblage d’éléments individuels de petite taille, comme des murs plutôt que d’unités entières. Le Royaume-Uni, par exemple, cherche à développer un kit extra-plat pour ses gares.

En ce qui concerne les coûts, les avantages de la modularité sont moins nets. Selon les recherches de McKinsey, des économies allant jusqu’à 20% par rapport à la construction traditionnelle sont possibles, principalement en raison du coût de la main-d’œuvre. Cependant, les dépenses en logistique et en matériaux supplémentaires en annulent jusqu’à la moitié. Il faut en outre replacer ces baisses de coûts potentielles dans leur contexte. Si le personnel que vous employez dans votre usine modulaire ne travaille pas à 100% de ses capacités, vos modules risquent même de coûter plus cher. Il est donc essentiel pour de nombreux opérateurs modulaires de petite taille récemment installés de gérer leur capacité à long terme.

Nous tablons sur une augmentation progressive des économies avec la consolidation probable du marché, les volumes de production iront croissant et renforceront les possibilités de réaliser des économies d’échelle. Les modules peuvent également être construits dans des zones où les coûts sont moins élevés. Par exemple, des modules destinés à être utilisés en Suède, où la construction est très coûteuse, peuvent être assemblés dans une usine en Italie, voire plus loin, puis transportés. Dernier point, et non des moindres (surtout dans le contexte actuel de forte inflation), la volatilité des prix des projets modulaires est généralement moins grande, car les usines commandent les mêmes matériaux en permanence et ont souvent leurs propres fournitures (comme les forêts pour obtenir du bois). 

Chez Pictet, nous travaillons actuellement sur quelques projets d’appartements modulaires, en particulier en Espagne.

Les avantages en matière d’environnement et d’efficacité sont déjà évidents, et des économies plus fortes sont probables. Selon nous, la construction modulaire représentera une part de plus en plus significative de la construction résidentielle dans les années à venir.

[1] https://ec.europa.eu/environment/topics/waste-and-recycling/construction-and-demolition-waste_en
[2] https://www.irbnet.de/daten/iconda/CIB18783.pdf
[3] https://www.mckinsey.com/business-functions/operations/our-insights/modular-construction-from-projects-to-products
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