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Les bureaux en Europe : sont-ils parés pour la révolution numérique ?

La Covid-19 a eu pour effet d’amplifier des phénomènes qui étaient déjà à l’œuvre bien avant l’apparition du virus. L’hybridation des espaces de travail et la numérisation des modes de travail étaient déjà en place au sein de nombreuses entreprises, depuis des décennies pour certaines. Les progrès technologiques importants de ces cinq dernières années ont permis de flexibiliser le travail, tout en conservant des niveaux importants de connectivité et de productivité en dehors du bureau.

Horaires de travail flexibles et exigences relatives aux bureaux

À la suite de la Covid-19 et des mesures restrictives qu’elle a induites, la tendance favorable à la flexibilisation du temps de travail s’est accélérée. Une inversion totale de la tendance est peu probable, y compris lorsque nous en aurons terminé avec cette crise. Même si les entreprises seront contraintes de réévaluer leurs besoins en termes de bureaux à l’aune de ces aménagements plus flexibles du temps de travail, il y a fort à parier que le phénomène s’inscrive dans la durée à moyen et long terme. Les grandes entreprises auront besoin de temps pour bien cerner leurs besoins en termes d’espaces de bureau.

Selon certaines enquêtes, les salariés qui travaillent au bureau aspirent à davantage de flexibilité dans le monde de l’après-COVID. La plupart des salariés souhaitent travailler à la maison deux à trois jours par semaine, ce qui laisse penser que l’hybridation des espaces de travail a de beaux jours devant elle. Les pressions sur les coûts et les gains d’efficacité inciteront bon nombre d’entreprises à se féliciter de cette moindre dépendance vis-à-vis des bureaux.

Pris séparément, une augmentation de la part des salariés en télétravail s’accompagnerait d’une réduction significative du taux d’occupation des bureaux. Un facteur compensatoire probablement important sera l’inversion de la tendance de long terme de la densification, dans laquelle les personnes présentes au bureau occupaient moins d’espace. La priorité sera de créer des conditions de travail optimales, en faisant la part belle au bien-être pour maximiser la productivité, plutôt que de tailler dans le nombre de bureaux. Un choix qui se traduira par une diminution de l’espace alloué à chaque salarié et par une baisse du nombre de salariés présents au bureau à un moment donné. Nous pensons que la dé-densification des bureaux ne compensera que partiellement l’impact du télétravail, entraînant une baisse de la demande de bureaux de 15 à 20 % à plus long terme sur certains marchés. Les biens de moindre qualité et moins adaptés qui sont situés dans des endroits moins recherchés seront les plus pénalisés par cette baisse de la demande. Cela pourrait toutefois donner lieu à une ruée massive vers les bâtiments qui remplissent tous les critères des occupants.

Priorité aux critères « FACTS »

Le bureau jouera toujours un rôle majeur pour la grande majorité des entreprises, mais sa fonction est inévitablement appelée à évoluer. Les entreprises ont davantage tendance à se focaliser sur les environnements moins denses, avec plus d’espace propice à la collaboration. C’est notamment le cas des entreprises des services où la production d’idées, le partage de connaissances et l’attraction et la formation des talents jouent un rôle essentiel dans leur modèle d’affaires. Tous les espaces de bureau ne seront pas adaptés pour permettre aux occupants de satisfaire ces critères de demain et il y a fort à parier que les occupants soient prêts à payer un loyer relativement plus élevé à l’avenir afin d’obtenir le meilleur bien.

Selon les enquêtes, les salariés qui travaillent au bureau aspirent à davantage de flexibilité dans le monde de l’après-pandémie

Afin d’avoir la garantie d’acheter ou de posséder des bureaux adaptés aux évolutions futures, nous pensons que la priorité doit être donnée à la flexibilité, au confort, à la connectivité, à la technologie et à la durabilité (FACTS). Les bureaux qui possèderont les caractéristiques suivantes seront les mieux placés pour attirer et retenir les occupants à plus long terme : surface au sol adaptable, accès immédiat aux commodités environnantes, commodités de grande qualité, excellent accès aux principaux modes de transport, possédant déjà une infrastructure de bâtiment intelligent ou offrant la possibilité de l’installer et, surtout, des références environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) solides.

Le bureau du futur

Les différences sauteront immédiatement aux yeux lorsque l’on met les pieds dans des bureaux parés pour l’avenir. Les salariés, les visiteurs ou leurs clients seront accueillis dans des salles d’attente spacieuses et parfaitement conçues. Ces salles offriront des installations plus accessibles et la possibilité de se connecter physiquement et numériquement avec les zones du bâtiment auxquelles ils doivent pouvoir accéder. Les ascenseurs joueront un plus grand rôle qu’avant, tandis que les allées adjacentes et les autres pièces annexes devront posséder une plus grande surface afin de permettre aux personnes de circuler et de se déplacer en toute sécurité à travers l’ensemble du bâtiment.

Les critères ESG et le rendement énergétique seront essentiels pour les locataires comme pour les investisseurs. Le critère le plus important pour les bureaux du futur n’est pas forcément évident pour tout le monde : être pleinement connectés sur le plan numérique. Cela signifie que les espaces de bureau, les salles de réunion, les salles d’exercice et les autres commodités seront réservés au moyen d’une application. Cela permettra au personnel d’accéder sans contact au bureau et de précommander du café et des repas. Des capteurs ajusteront la climatisation et le chauffage en fonction du nombre de personnes présentes dans la salle de réunion ou dans le bureau. Ils fourniront également des informations au personnel et aux responsables du bâtiment sur la qualité de l’air. En résumé, le bureau sera le lieu de choix pour se former, collaborer et échanger, avec des facilités parfaitement adaptées pour tous les salariés, aussi bien au bureau qu’autour.

Il s’agit de la première d’une série de rapports consacrés à l’évolution des bureaux.

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