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Macroscope : L’immobilier résidentiel américain en terrain glissant

Avec les hausses de taux rapides imposées par les banques centrales, les coûts du crédit ont explosé. Logiquement, l’immobilier souffre, surtout là où le resserrement monétaire a commencé le plus tôt et le plus fort : aux Etats-Unis, en Grande Bretagne et dans les pays nordiques.

Ainsi, aux Etats-Unis, le sentiment des constructeurs (l’indice NAHB) est-il au plus bas depuis la Grande Récession – période Covid exceptée. Les mises en chantier de constructions individuelles en décembre se sont élevées à près de 1,4 million, un niveau certes encore proche de la moyenne de long terme, mais en fort recul par rapport au pic atteint en avril à 1,8 million. Sur les derniers mois, le rythme de la glissade est similaire à celui de 2006-2008, où l’immobilier américain avait été le déclencheur d’une dépression d’ampleur historique.

Signe du sérieux de la crise, la rareté des nouveaux logements disponibles ne soutient pas les prix. Au contraire, les prix nominaux s’ajustent à la baisse eux aussi, pesant sur la capacité de consommation des ménages propriétaires. Ainsi, alors que la moyenne à long terme de l’évolution mensuelle des prix se situe autour de 0,4% (indice composite Case-Shiller avec ajustement saisonnier), les prix s’effondrent-ils de 1,35% en septembre, et chutent encore de 0,5% en octobre. Si l’on corrige de l’inflation globale, qui de son côté galope, les prix en termes ‘’réels’’ sont en recul encore plus marqué.

Heureusement, cette similarité avec la Grande Récession ne suggère pas que les mêmes conséquences soient à redouter, pour plusieurs raisons.

Premièrement, l’endettement immobilier des ménages américains est bien moindre qu’à l’époque, de l’ordre de 9% de leur patrimoine actuellement contre environ 12% en 2006, voire près de 15% en 2008. Et les banques, après des réformes de grande ampleur après la crise de 2008, sont nettement mieux capitalisées aujourd’hui.

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Après tous ces chocs macros, les perspectives microéconomiques pourraient reprendre de l’importance
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