Rendement vs rentabilité en 2023

Nul doute qu’en 2023 les amoureux de la pierre auront de belles fenêtres de tout à saisir. Mais le marché, resté très dynamique en 2022, a déjà amorcé en 2023 une tendance nécessitant une bonne lecture pour qui veut optimiser son patrimoine immobilier. Rentabilité et rendement sont deux composantes donnant de premières indications.

« Je veux de la rentabilité », « il me faut du rendement ». Des expressions partagées par nombre d’investisseurs mais qui est souvent mal employées. Reprenons les fondamentaux.
En physique, Le rendement est la production évaluée par rapport à une norme. Transposé à l’immobilier, c’est le revenu locatif évalué par rapport au prix de revient. Donc pour viser un rendement intéressant, il faut soit un bon loyer, soit un prix d’achat agressif, ou un peu des deux.

En ce début d’année 2023, la plupart des acteurs majeurs de la gestion locative observent une forte demande des preneurs sur un marché en insuffisance. Le site Bien ici évoque une hausse de 50% de contacts par annonce et une baisse du volume de biens à louer de 30% (nous évoquerons la raison de ce repli un peu plus bas).

Mécaniquement cela aura tendance à voir les rendements locatifs augmenter. Le même site annonce une hausse des loyers de l’ordre de 7,5%. Au-delà de la demande locative, cette évolution est aussi dictée par des propriétaires ayant vu leurs charges flamber en 2022. Et si les loyers sont généralement indexés, l’indice de révision des loyers a augmenté de 4,24% entre le quatrième trimestre 2021 et le même trimestre de l’année 2022. Prêtez attention aux éventuelles plafonds indiqués dans vos baux !

Pourquoi cette hausse soudaine dans un contexte économique complexe ? L’une des principales raisons réside dans le fait qu’une partie des nouveaux candidats à la location revient du marché de l’accession bredouilles, n’ayant pas été suivis par leurs banques en raison de plusieurs facteurs dont le fameux taux d’usure. La baisse du pouvoir d’achat enfonçant le clou, nombre d’acheteurs ont dû se résigner à rester locataire, repoussant leurs projets. Bien sûr, les passoires thermiques impactent (encore raisonnablement) ce marché, les preneurs étant malgré tout très regardant quant aux qualités d’isolation et de consommation des logements.

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