Un retour du commerce de détail britannique ?

Le commerce de détail est moins apprécié des investisseurs que son pendant en ligne. Mais pour la première fois depuis 2016, il semble prendre le dessus sur l’immobilier de bureaux. Cela traduit une polarisation dans le commerce de détail en pleine mutation, mutation dont émergent peu à peu des gagnants.

Les perturbations causées par l’essor du commerce en ligne ont fait chuter le commerce de détail au cours des dernières années, et il est tombé en disgrâce auprès des investisseurs. Dans le contexte de la pandémie et de l’explosion du commerce en ligne qui s’en est suivie, il est plutôt surprenant que, selon les données de MSCI, le commerce de détail ait enregistré en 2021 une meilleure performance que les bureaux pour la première fois depuis 2016 (14,6% contre 5,1%). Une analyse plus fine permet toutefois de se faire une idée plus nuancée. Les centres commerciaux spécialisés et les supermarchés ont enregistré les meilleurs résultats avec respectivement 24,9% et 14,7%. La solidité des supermarchés en tant qu’indispensables magasins de détail avec une pénétration en ligne réduite est compréhensible. Les centres commerciaux spécialisés, portés par la demande des investisseurs, constituent un cas plus intéressant. Au second semestre 2021, la compression des taux a eu une influence positive sur les valeurs du capital, à 14,8%.

Pourquoi les centres commerciaux spécialisés sont-ils si attrayants ?
Notre unité de recherche thématique a identifié les clés de l’attrait de ces centres : des sites de vente au détail solides proposant confort, bon rapport qualité-prix, atmosphère et services particuliers ou idéalement un mélange de ces caractéristiques. Le succès des centres commerciaux spécialisés est lié au goût des consommateurs pour le confort et un bon rapport qualité-prix. En outre, la demande de restaurants avec drive augmente. La fréquentation des centres axés sur l’alimentaire ou le discount est robuste. Le taux de vacance y est inférieur à la moyenne du commerce de détail et les exploitants sont en expansion. Les chaînes de vente au détail discount comme Aldi, B&M et Home Bargains comptent parmi les plus friandes d’acquisitions. En outre, les centres commerciaux spécialisés devraient profiter des perturbations du secteur, notamment de la croissance du commerce en ligne et du commerce rapide, où le commerce de détail est en concurrence pour les délais de livraison.

Le commerce en ligne a un double impact positif. Primo, les centres commerciaux spécialisés sont utilisés pour le traitement en ligne, grâce à l’accès à des places de stationnement pratiques pour le « cliquer-emporter ». De plus, les magasins profitent de plus grandes surfaces pour servir d’entrepôts partiels dans la livraison du dernier kilomètre. Secundo, les centres commerciaux spécialisés situés à des emplacements densément peuplés peuvent être réaffectés pour proposer un mélange d’unités de commerce de détail et de logistique urbaine. Dans le commerce rapide, les marchandises sont livrées dans l’heure suivant la commande. Cela nécessite le stockage de produits à proximité du consommateur final. Les centres commerciaux spécialisés dans les zones urbaines se prêtent bien à de tels pseudo-entrepôts. Cette tendance accroît également l’attrait d’autres détaillants de proximité. Les petites épiceries locales situées dans des emplacements bien desservis seront également en mesure de se maintenir.

Quels sont les risques liés aux placements ?
Il existe toujours des pièges pour les investisseurs. La polarisation touche également de plus en plus les centres commerciaux spécialisés. L’emplacement, y compris sa zone d’influence et son accessibilité, reste déterminant. Dans le cadre d’un repositionnement, les centres doivent répondre aux besoins des utilisateurs en logistique urbaine, par exemple concernant la profondeur des cours et la configuration de chargement. Les loyers actuels sont également critiques, car dans de nombreux cas, ils ont été remaniés et fixer des loyers très élevés est une pratique encore très répandue. Néanmoins, les investisseurs qui comprennent comment les perturbations affectent la demande des utilisateurs de ce secteur ont des opportunités de profit dans le secteur du commerce de détail en mutation.

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